简介：一则南京“凶宅”别墅竞拍的新闻上了冷搜榜，“凶宅”别墅竞拍完结，谜样“土豪”以786万的价格拍电影得这套房子。本期我们将探究房屋买卖中经常出现的此类凶宅退房问题。原告吴某某与被告陈某某于2014年1月13日签定了《房屋买卖合约》、并与当地某房产中介签定了《房屋买卖居间合约》，合约誓约被告将其坐落于本市研发小区房屋一套出售给原告，房屋总价款80万元，房屋为被告长时间生活居住于，并无根本性瑕疵，原告全款交付给被告。

双方于2014年1月23日办理涉嫌房屋的过户登记手续，2014年2月被告将涉嫌房屋交付给原告。住进该房屋后，从一家人处获知被告父亲于2013年5月从该房屋跳楼自杀，当时情景惨不忍睹，由于被告掩饰真实情况使原告做出了错误的买房要求。

诉讼中，原告陈述被告父亲从涉嫌房屋坠楼自杀身亡，科非正常丧生，原告出售房屋为孝敬父母，涉嫌房屋归属于“凶宅”，且为18层，影响原告的购房意向。根据《合同法》第54条之规定一方以欺诈、威逼的手段或乘人之危，使对方在违反现实意思的情况下议定的合约，受损害方有权催促人民法院撤消或仲裁机构更改或撤消。

依据诚实信用及公序良谓的原则，被告不应将涉嫌房屋的情况真实情况告诉原告，被告掩饰实情，侵犯了原告的合法权益。故催促撤消原告与被告双方签定的《房屋买卖合约》及《房屋买卖居间合约》，被告归还购房款80万元。

被告博士论文指出，涉嫌房屋不科“凶宅”，被告并没高于市场价出售，亦没义务告诉原告其父亲去世真凶的情况，原告在房价暴跌时驳回诉讼，目的不显。【法院裁决】 一审法院指出，双方于签定了《房屋买卖合约》、经房产经纪公司居间签定了《房屋买卖居间合约》，不违背法律规定，是双方现实的意思回应。

双方已办理了过户登记手续，被告将涉嫌房屋交付给原告。双方皆按照合约誓约遵守了各自的义务，合约已遵守完，且原告居住于至今。被告并未将其父亲坠楼的情况告诉原告，并非蓄意，其不道德未违反法律强制性规定。通过双方的陈述，可以证明被告父亲的丧生地点并不在屋内，情况与普通意义上的凶杀案案件不存在差异，且原告获取的证据足以证明出卖人不存在欺诈的事实。

原告亦并未获取其他证据不予佐证。通过原告与被告的陈述及双方获取的证据，无法确认被告不存在欺诈不道德，故对原告的诉讼请求不应未予反对。一审法院上诉原告原告的诉讼请求。原告对一审判决上告，驳回裁决。

二审法院指出，当事人议定、履行合同，不应出自于当事人现实意思回应，且应该遵从法律、法规，认同社会公德。被告父亲自涉嫌房屋内跳楼自杀的事件，虽与房屋质量牵涉到，但从我国心地善良风俗抵达，该事实不足以对原告做出否出售涉嫌房屋的现实意思回应导致影响，即被告在与原告展开房屋买卖交易过程中，不应将该事实真实情况告诉原告，被告关于并未将此事实告诉原告其不不存在罪过的申辩理由无法正式成立。

原告在违反现实意思的情况下与被告议定的房屋买卖合约，原告有权催促不予撤消。故一审法院确认事实错误、适用法律错误，予以改判。原告关于催促撤消原告与被告签定的房屋买卖合约，并拒绝被告归还购房款的诉请，不予反对。二审后，被告上告终审判决申请人合议庭。

被告指出，从维护隐私的角度上来说，当然会主动提到回忆，被告主观上也不指出涉嫌房屋是凶宅，却是是再次发生跳楼自杀是自己的的亲生父亲。被告没义务告诉原告，二审裁决确认事实不明，适用法律错误，案件应该以事实为依据，以法律为准绳，更加应该弘扬社会正能量，无法制造矛盾，使得市场交易秩序不平稳。合议庭法院指出：被告父亲在本案争议的房屋内跳楼自杀的事实，虽与房屋质牵涉到，但不足以影响原告作出否出售的意思回应。虽双方签定的《房屋买卖合约》已生效并实际遵守完，但鉴于被告在合约签定过程中掩饰根本性事实，使原告违反自己的现实意思作出错误的回应，原审法院融合证据情况并考虑到社会心地善良风俗作出的裁决并无不当。

法院上诉了被告的合议庭申请人。【案例评析】 本案系由房屋买卖合同纠纷。争议焦点为原告否有权撤消涉嫌《房屋买卖合约》的问题。

根据《最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见(全面推行)》第68条规定，一方当事人蓄意告诉对方欺诈情况，或者蓄意掩饰真实情况，引诱对方当事人做出错误意思回应的，可以确认为欺诈不道德。本案中，涉嫌房屋确实曾再次发生过非正常丧生事件，虽然该情况并不影响涉嫌房屋在物理性质上的用于，但购房人回应产生避讳归属于社会普遍存在的传统心理，该情况显然不会对居住于人的心理产生根本性影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较小的影响，因此归属于与议定合约有关的最重要事实。

回应事实，被告作为房屋出卖方在缔约过程中应该严苛遵循诚实信用原则，真实情况向买受人原告真实情况不予透露和告诉。虽然双方的房屋买卖不道德早已遵守完，但被告掩饰上述最重要信息，使原告在违反现实意思的情况下议定涉嫌合约，包含欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、威逼的手段或者乘人之危，使对方在违反现实意思的情况下议定的合约，受损害方有权催促人民法院或者仲裁机构更改或者撤消”之规定，原告拒绝撤消其与被告签定的《房屋买卖合约》合乎法律规定。

根据民法总则涉及规定，一方以欺诈手段，使对方在违反现实意思的情况下实行的民事法律不道德，不受欺诈方有权催促人民法院或者仲裁机构不予撤消。所谓欺诈，所指的是：一方当事人蓄意告诉对方欺诈情况，或者蓄意掩饰真实情况，引诱对方当事人做出错误意思回应的，可以确认为欺诈不道德。

欺诈不道德的包含要素，首先，欺诈人有欺诈蓄意，指行为人具备蓄意欺诈他人的意思，即行为人坚称自己的不道德不会使被欺诈人陷于错误认识，并且期望这种结果再次发生的一种心理状态。同时，欺诈人实行了欺诈不道德指欺诈人语言、文字或活动有隐瞒事实而告诉欺诈情况的不道德。即使被欺诈人陷入错误、加剧错误或维持错误而虚构事实、更改事实或隐瞒事实的不道德。

其次，被欺诈人因欺诈而产生错误认识，并因错误认识而做出意思回应。什么是凶宅 关于凶宅的明确含义，目前我国法律法规中没得出具体的界定。

从一般民间的众说纷纭来看，所谓凶宅是所指在该房屋内曾再次发生诸如自杀身亡、他杀、意外事故等非正常原因丧生以及其他根本性异常现象的房屋，具备“不吉利”的性质。一般还包括三种情形：(1)曾多次在该房屋内部再次发生过自杀身亡、他杀事件等人为因素造成非正常丧生;(2)曾多次再次发生过车祸丧生事件的住宅，还包括煤气发生爆炸、一氧化碳中毒等情况;(3)该房屋的地理位置、周边环境类似，比如该房屋周边有火葬场、坟地等。对于房屋买卖中经常出现的凶宅事实，房屋买受人否有权撤消合约? 首先，房屋内曾再次发生过致人非正常丧生的事件归属于房屋卖房者应该透露的信息。

在中国，作为具备五千年历史渊源的文明古国，民俗文化经过历史的长年文化底蕴并沿袭，构成了普通大众对大自然和社会的了解评判，进而影响公民的不道德辨别。虽然房屋内再次发生非正常丧生事件客观上并未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形影响到购房者的心理感觉还包括避讳、不安、情绪等而导致房屋交易价值减少，与当事人在缔约时现实意思回应相符，违反了买受人对于房屋实际价值的期望，包含房屋的根本性瑕疵，是影响买卖合同议定及遵守的根本性事项。当事人行使权利、履行义务应该遵从诚实信用原则。

房屋出卖人在出售涉嫌房屋时，负起信息透露义务，应该真实情况将所售房屋有关的全部信息尤其是房屋瑕疵充份告诉买受人，促成买受人作出准确的意思回应。其次，买受人要撤消合约，必需递交证据证明卖房者在出售房屋前告诉其出售的房屋中再次发生过致人非正常丧生的事实。若买受人主张卖房者包含欺诈从而撤消房屋买卖合约，应该对欺诈的包含要件事实分担原告证明责任。卖房者在向买受人出售房屋前否得悉其出售的房屋中再次发生过致人非正常丧生的案件，是确认卖房者否包含欺诈并撤消合约的关键。

因此，买受人必需就卖房者在房屋交易以前早已告诉自己的房屋中再次发生了致人非正常丧生案的事实递交证据不予证明。若房屋买受人已完成其原告义务，证明了卖房者告诉房屋内再次发生过致人非正常丧生的事实，那么卖房者归属于不应告诉而并未告诉，违反诚实信用原则，则包含欺诈，合约应该以予撤消。

最后，撤消合约的诉讼请求不受除斥期间的容许。除斥期间归属于恒定期间，不限于终止、中断和缩短的规定，归属于法院依职审查的法律后果切断事由。对出卖人并未遵守告诉义务的，使买受人因不知情做出违反现实意思回应的，买受人可自告诉该事实之日起一年内向法院控告，拒绝撤消买卖合同，并赔偿金由此导致的损失，可以拒绝取得的赔偿金还包括但不仅限于：就已缴纳的房款按照银行同期贷款利率赔偿金买受人利息损失、赔偿金买受人为购房开支的税费和贷款费用等实际开支、房屋价格上涨的差价损失、买受人实际开支的翻新、物业、用于费用等。提醒：本案例性文章仅限于交流学习之用，不代表月的法律意见，遇上类似于情况不应亦须参照。

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